연남동은 왜 죽고, 망원동은 살아남았을까? – 골목 상권 생존의 공식

한때 ‘서울에서 가장 힙한 거리’로 불리던 연남동.
하지만 요즘은 “거긴 이젠 좀…”, “자리는 비었는데 가게가 안 들어와”란 말이 들린다.

반면 바로 옆 망원동은 오히려
새로운 브랜드, 로컬 식당, 감성 공방들이 조용히 흥행 중이다.

무슨 일이 있었던 걸까?

이 글에서는
연남동이 몰락하고 망원동이 살아남은 상권 구조,
소상공인 입장에서의 생존 전략,
그리고 서울 골목상권의 향후 흐름까지 함께 살펴본다.

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▶ 한때 전성기였던 연남동, 지금은?

🏙️ 연남동의 부상 (2015~2019년)

• ‘홍대 번화가’의 대안 상권
• 감성 카페, 소형 브랜드 편집숍 중심
• 연트럴파크(경의선숲길) 유입 인구 폭증
• 2030 여성 중심 소비문화 형성

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📉 몰락의 시작 (2021~2023년)

• 과잉 상업화: 임대료 상승 → 고정비 부담 ↑
• 브랜드 중심 팝업 유입: 단기 수익 노리는 운영 → 회전율 높음
• 정체성 상실: 비슷한 메뉴, 카페만 반복

연남동 상인회 관계자:
“임대료는 남았지만, 마을 느낌은 사라졌어요.”

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📊 2024년 실적 데이터

항목연남동망원동

공실률 (2024.4 기준)	약 13%	약 4%
평균 점포 임대료	월 400만 원	월 250만 원
6개월 내 폐업률	24%	9%

 

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▶ 망원동은 어떻게 버텼나?

🧑‍🍳 1. 소형 자영업 위주 구조

• 대형 프랜차이즈 → 입지 어려움
• 주거+상업 혼합지역 → 단골 고객 많음
• 실제 운영자 대부분이 지역민 or 장기 입점

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💡 2. 개성 있는 콘텐츠 운영

• 카페 + 책방 / 식당 + 전시 / 공방 + 클래스
• ‘1인 브랜드 운영자’ 중심의 비즈니스
• SNS보다 오히려 동네 커뮤니티 효과 큼

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🤝 3. 임대료 상승 완충 장치

• 연남동 대비 초기 월세 30% 이상 저렴
• 지역 부동산: “망원은 아직까지 실사용자 중심이에요.”

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▶ 왜 두 상권은 달라졌나?

항목연남동망원동

상권 확산 속도	급격하게 유입	서서히 성장
임대인 구조	투자자 중심	실소유자·거주자 중심
운영 주체	외부 브랜드	지역 창작자·로컬 셀러
고객층	유입형 관광 소비	정착형 생활 소비
콘텐츠 전략	감성 + 반복	독립 콘텐츠 + 커뮤니티

 

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핵심 차이점:
“연남동은 트렌드를 쫓았고, 망원동은 사람을 남겼다.”

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▶ 살아남는 골목상권의 조건은?

✅ 1. 콘텐츠보다 구조

• SNS에서 핫한 곳보다
  **‘누가 어떻게 운영하는가’**가 더 중요
• 상권 구조 자체가 지속 가능한지를 먼저 봐야 함

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✅ 2. 지역 밀착형 소비 패턴

• 망원동 성공 요인:
  “이 동네 사는 사람들이 다시 찾아오게 만드는 구조”
• 즉, 단골 기반 vs 일회성 유입의 차이

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✅ 3. ‘단기 팝업’ 중심 전략의 한계

• 연남동의 몰락 원인 중 하나는
  단기 브랜드 + 고임대 = 회전률↑ → 공실 증가
• 한 달만에 철수하는 매장으로는
  지역 정체성을 만들 수 없다

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✅ 다음 상권의 힌트는 이 안에 있다

연남동과 망원동의 갈림길은
트렌드를 좇은 거리와 정착을 선택한 거리의 차이다.

앞으로 부동산 시장이나 자영업을 고민하는 사람이라면
이 둘의 흐름을 단순한 인기 순위가 아니라
‘운영 구조와 소비 루틴’의 관점으로 바라보는 시선이 필요하다.

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