📊 실전투자경제 Part 3-8 | 부동산 투자자를 위한 체크리스트 – 사기 피하고 수익 남기는 20가지 필수 점검 항목

📌 “싸고 좋아 보여서 샀는데, 알고 보니 낚였다…”

부동산은 ‘정보 비대칭’이 극심한 시장이다.
사려는 사람은 제한된 정보만 가지고 있고,
파는 쪽은 있는 정보를 얼마나 숨기느냐가 실력(?)이 되는 곳.

특히 초보 투자자들은 ‘수익률’에만 집중하다가
등기 누락, 분양권 문제, 공실, 권리분석 실패 등으로 큰 손실을 경험하기 쉽다.

그래서 오늘은,
부동산 투자 전 반드시 체크해야 할 항목 20가지를
계약 전·보유 중·매도 전 3단계로 나누어 완벽 정리한다.

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✅ STEP 1. 계약 전 – 사기 피하고 손실 방지하는 체크리스트 (총 8가지)

1. 등기부등본 확인
   • 소유자, 근저당권, 압류, 전세권 여부 확인
   • ‘채권최고액’이 시세의 70% 이상이면 위험
2. 전입세대 열람
   • 임차인 존재 여부 + 대항력 확인
   • 보증금 인수 가능성 확인
3. 건축물대장 조회
   • 불법 건축물, 위반 용도 등 확인
   • 다세대, 오피스텔, 상가 등 용도 파악
4. 토지이용계획 확인
   • 용도지역(주거, 상업, 공업 등), 향후 개발 제한 여부
5. 임대차계약 내용 검토
   • 보증금, 월세, 계약 기간, 특약 조건 명확히 기록
   • 구두 약속은 반드시 서면화
6. 하자/노후 상태 점검
   • 누수, 결로, 방수, 수도배관, 전기 등 체크
   • 리모델링 필요 시 견적 미리 파악
7. 공시지가/실거래가 확인
   • 인근 실거래 평균과 비교
   • 지나치게 ‘싸면’ 사유가 있는지 파악
8. 분양권일 경우 실명 확인
   • 전매 제한 여부, 실거주 요건 확인
   • 분양권 매도자 명의와 계약자 일치 여부

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✅ STEP 2. 보유 중 – 리스크 줄이고 수익률 지키는 체크리스트 (총 7가지)

1. 공실률 관리
   • 지역 임대 시세, 공실 기간 모니터링
   • 공실 시 리모델링 or 보증금/월세 조정 전략 병행
2. 임차인 연체/체납 체크
   • 연체 1개월 이상 즉시 대응
   • 내용증명 발송 및 계약 종료 조건 명시
3. 세금 일정 관리
   • 재산세, 종부세, 양도세 예정액 계산
   • 매입 시기 따라 세부담 달라짐
4. 시설 점검 스케줄링
   • 연 1회 이상 전기, 배관, 보일러 점검
   • 장기적 하자 예방
5. 현금흐름 점검
   • 임대료 – 이자비용 – 유지비 = 실수익 정기 분석
   • 부대비용 간과하지 않기
6. 인근 개발이슈 파악
   • GTX, 재개발, 학군 변화 등 입지 가치 상승 요소 추적
   • 보유/매도 전략 조정
7. 임대소득 신고 여부 확인
   • 월세 수익 연 2,000만 원 초과 시 종합소득세 신고 필수
   • 임대사업자 등록 여부 체크

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✅ STEP 3. 매도 전 – 세금 줄이고 최적 시점 잡는 체크리스트 (총 5가지)

1. 양도세 시뮬레이션
   • 보유 기간, 실거주 기간 기준으로 예상 세액 계산
   • 1주택 비과세 조건 충족 여부 확인
2. 매도 타이밍 확인
   • 입주 예정 물량 폭증 전 매도 고려
   • 금리 상승기에는 가격 조정 선제 대응
3. 중개업소 비교
   • 매도 희망가 기준 복수 중개업소 시세 제시 비교
   • 단지 전문 중개사 활용
4. 매수자 대출 여부 확인
   • 잔금일자, 대출 승인일, 금융사 연계 여부 파악
   • 대출 불가 시 매매 파기 가능성 존재
5. 등기 이전 절차 점검
   • 매매계약서, 인감증명서, 위임장 준비
   • 법무사 수수료 및 취득세 확인

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✅ 보너스: 투자자 성향별 체크 항목 우선순위

투자자 유형중점 체크 항목

단기 매매 위주	시세 흐름, 전매 제한, 실거래가
수익형 임대 위주	월세 수익률, 공실 관리, 임차인 상태
초보 투자자	등기, 전입세대, 건축물대장 3종 체크 우선
법인/다주택자	세금, 임대소득, 사업자 등록 여부

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✅ 결론: ‘눈 가리고 투자’는 끝났다. 이제는 체크하고, 수익을 확보하라

지금까지 본 체크리스트는
단순히 리스크를 피하기 위한 장치가 아니다.

수익을 ‘지키기 위한’ 필수 전략이며,
체크 항목 하나하나가 결국 내 계좌로 들어오는 돈을 결정짓는다.

계약 전에 한 번,
보유 중에 두 번,
매도 전 세 번 확인하는 투자자만이
진짜 수익형 부동산 투자자로 살아남는다.

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📌 오늘의 실천 미션

• 내가 가진 or 살 예정인 부동산에 대해 20가지 항목 체크 시트 작성
• 체크리스트 누락 항목 3개 이상이면 거래 중지
• 세무사·법무사 컨설팅 1회 예약

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