📊 실전투자경제 Part 3-10 | 부동산 실거래가 vs 시세 vs 감정가 – 투자 전에 꼭 알아야 할 가격의 세 가지 얼굴

📌 “시세는 8억인데, 실거래는 6.5억, 감정가는 7.2억?”

이게 도대체 왜 다를까?

부동산을 매입하거나 매도할 때,
우리는 ‘가격’이라는 단어 하나를 여러 형태로 접하게 된다.
하지만 실거래가, 시세, 감정가 이 세 가지는 서로 완전히 다른 기준에서 산정되며,
그 차이를 이해하지 못하면 잘못된 투자 판단으로 이어질 수 있다.

이번 글에서는 가격의 세 가지 정의,
각 가격의 활용 영역,
그리고 투자 시 실질적으로 어떤 가격을 기준으로 삼아야 하는지를 정리해본다.

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✅ 실거래가, 시세, 감정가 – 개념부터 정리

구분정의산정 기준특징

실거래가	실제 계약된 가격	매수-매도 당사자 합의	국토부 실거래가 공개 시스템에 등록
시세	시장 참여자들이 인식하는 일반적 가격	중개사 추정, 유사 매물 기준	실제 거래보다 높거나 낮을 수 있음
감정가	제3의 감정기관이 평가한 가격	수익, 비교, 원가 등 복합 기준	세금, 담보, 법원 경매 기준 등에서 활용

📌 세 가지 모두 ‘가격’이지만, 계산 방식과 목적이 다르다.

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✅ ① 실거래가 – 시장의 실제 가격

• 국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 조회 가능
• 부동산의 ‘진짜 거래’가 이뤄졌을 때의 계약 가격
• 등기 후 약 30일 이내 신고 의무

📌 투자자 입장에서는 가장 중요한 시장 기준점

💡 예시:
2024년 9월 14일 서울 마포구 A단지 59㎡ 실거래가: 7.2억
→ 이 가격이 실제 시장에서 거래된 최종 가격

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✅ ② 시세 – 부동산의 ‘심리적’ 가격

• 공인중개사, 포털 부동산 시세, 유사 매물 등을 종합해 추산
• 실거래가보다 0.5억~1억 이상 차이 날 수 있음
• 신축, 인기 단지일수록 시세가 실거래가보다 높게 형성되기도 함

📌 시세는 ‘팔릴 수도 있는 가격’, 실거래가는 ‘팔린 가격’

💡 시세 확인 방법

• 네이버 부동산, 호갱노노, 부동산플래닛 등
• 인근 유사 단지 매물가, 실거래 추이 비교

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✅ ③ 감정가 – 제3자의 공식 평가 가격

• 금융기관 대출, 경매, 상속·증여세 계산 시 활용
• 공인 감정평가사가 평가, 보통 실거래가 대비 ±5~15% 수준
• 평가 방법
  • 비교사례 접근법: 유사 매물과 비교
  • 수익환원법: 임대수익 기반으로 가치 추산
  • 원가법: 건축 원가 + 감가상각 계산

📌 감정가는 투자 판단 기준이 아니라 행정적 기준

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✅ 세 가지 가격이 실제 투자에 미치는 영향

활용 영역기준 가격

매매 협상	실거래가 + 시세
대출 한도	감정가 (담보인정비율 적용)
세금 (양도세, 증여세 등)	기준시가 or 감정가
청약가 판단	시세와 실거래가 차이 분석
경매 낙찰 전략	감정가 기준 → 낙찰가율 산정 필요

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✅ 실전 예시로 이해하는 가격 차이

💼 사례: 분당 B단지 84㎡

• 시세: 13.5억
• 최근 실거래가: 12.3억
• 감정가(은행 담보 기준): 12.6억

📌 대출 시 담보 한도는 12.6억 기준으로 70% → 약 8.8억 가능
📌 투자자는 실거래가 12.3억에 매입할 경우, 시세차익 여력 존재

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✅ 투자자 관점에서 가격 비교 전략

전략 1. 실거래가 대비 ‘거품’ 시세 판단하기

• 시세가 실거래가보다 1억 이상 높다면? → 시장 과열 신호
• 실거래가가 시세보다 높다면? → 급매 희소성, 수요 강세

전략 2. 감정가를 통한 대출 한도 시뮬레이션

• 감정가 기준 70% → LTV 계산
• 실제 매입가보다 감정가가 낮으면 자금 부족 발생 가능

전략 3. 경매 낙찰가는 감정가 대비 낙찰가율로 판단

• 일반적으로 80~90% 낙찰가율이 통상
• 인기 지역은 감정가 이상 낙찰되기도 함

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✅ 세금 영역에서 헷갈리기 쉬운 ‘기준시가’

• 양도세, 취득세는 대부분 ‘기준시가’ 또는 공시지가 기준
• 실거래가보다 현저히 낮게 잡히는 경우도 있음
• 증여세 산정 시 감정평가 의뢰 가능 → 세부담 절세 전략 가능

📌 투자자라면 ‘등기 기준 가격’과 ‘실제 거래 가격’의 차이를 이해해야 세금 절감 가능

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✅ 결론: “부동산 가격은 하나가 아니다”

‘이 집 얼마예요?’라는 질문에
“실거래는 얼마, 시세는 얼마, 감정가는 얼마”라고
정확히 말할 수 있어야 진짜 투자자다.

가격 하나만 믿고 덜컥 투자하지 말고,
세 가지 가격의 용도와 차이를 이해한 뒤,
지금의 시장 상황에 맞는 가격 기준으로 판단하라.

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📌 오늘의 실천 미션

• 관심 있는 단지의 실거래가 vs 시세 vs KB시세 비교
• 내가 매수할 경우, 대출 가능 감정가 기준으로 자금계획 시뮬레이션
• 부동산플래닛에서 최근 6개월 실거래 추이 그래프 확인

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